Immobili donati e nuove regole sulle compravendite sicure, chi compra non rischia più di dover restituire l'immobile: cosa cambia dal 18 dicembre 2025
Con l'entrata in vigore della Legge 182/2025, nota come Ddl Semplificazioni, il legislatore ha finalmente affrontato uno dei nodi più problematici del diritto successorio e immobiliare: la circolazione degli immobili provenienti da donazione.
Dal 18 dicembre 2025 sono operative nuove regole che incidono in modo rilevante sulla sicurezza delle compravendite, ponendo fine a un'incertezza giuridica che per anni ha penalizzato acquirenti, venditori, notai e istituti di credito. La riforma segna un cambio di passo significativo, destinato ad avere effetti concreti e duraturi sul mercato immobiliare italiano.
Il problema storico degli immobili donati
Per lungo tempo, gli immobili ricevuti per donazione sono stati considerati beni "a rischio". Non tanto per vizi dell'atto in sé, quanto per la possibilità che, anche a distanza di molti anni, potessero essere coinvolti in controversie successorie promosse dagli eredi del donante.
Il timore principale riguardava l'acquirente finale: chi comprava un immobile di provenienza donativa, pur con un regolare rogito notarile, non aveva la certezza di consolidare definitivamente il proprio diritto di proprietà. Questo clima di instabilità ha determinato un diffuso blocco delle compravendite e una generale diffidenza del sistema bancario nel concedere mutui su tali beni.
L'azione di riduzione e i suoi effetti sul terzo acquirente
Alla base di queste criticità vi era la disciplina dell'azione di riduzione, strumento previsto dal Codice civile a tutela dei cosiddetti legittimari, ossia coniuge, figli e, in assenza di questi, genitori del defunto.
Secondo le regole tradizionali, qualora una donazione avesse leso la quota di legittima, gli eredi potevano agire non solo contro il donatario, ma anche contro il terzo che avesse acquistato successivamente l'immobile. La restituzione del bene poteva essere richiesta entro dieci anni dall'apertura della successione del donante, con conseguenze potenzialmente devastanti per chi aveva acquistato in buona fede.
Questo meccanismo rendeva di fatto "instabile" la proprietà immobiliare e creava una frattura evidente tra tutela dei diritti successori e certezza dei traffici giuridici.
I rischi concreti per chi acquistava
Dal punto di vista pratico, acquistare un immobile donato significava esporsi al rischio di un'azione giudiziaria anche molti anni dopo l'atto di compravendita. Non era raro che l'acquirente si trovasse coinvolto in cause lunghe e costose, con l'eventualità estrema di perdere l'immobile acquistato.
A ciò si aggiungeva la posizione prudenziale delle banche, che spesso negavano l'erogazione di mutui su immobili di provenienza donativa, contribuendo ulteriormente alla paralisi del mercato.
La riforma del 2025: una svolta per la sicurezza delle compravendite
La Legge 182/2025 interviene proprio su questo punto critico, introducendo una regola di grande impatto: gli eredi del donante non possono più agire nei confronti del terzo acquirente per ottenere la restituzione dell'immobile donato e successivamente venduto con regolare atto notarile.
In sostanza, la riforma tutela in modo pieno l'acquirente in buona fede, impedendo che il suo diritto di proprietà venga messo in discussione per effetto di una successiva azione di riduzione. La circolazione dell'immobile viene così definitivamente "stabilizzata".
Cosa resta dell'azione di riduzione
È importante chiarire che l'azione di riduzione non viene abolita. I legittimari continuano ad avere diritto alla tutela della propria quota, ma tale tutela si sposta su un piano esclusivamente economico.
Gli eredi lesi potranno eventualmente agire nei confronti del donatario o sull'asse ereditario residuo, ma non potranno più pretendere la restituzione dell'immobile acquistato da un terzo estraneo alla successione. Si tratta di un equilibrio nuovo, che cerca di conciliare il rispetto dei diritti successori con l'esigenza di certezza e affidabilità del mercato immobiliare.
Il punto di vista del Notariato
La riforma è stata accolta con grande favore dal Consiglio Nazionale del Notariato, che ha sottolineato come questa norma ponga finalmente fine a un problema che per anni ha bloccato migliaia di compravendite in Italia.
Secondo il Notariato, la nuova disciplina rafforza la fiducia degli operatori, riduce il contenzioso e restituisce piena funzionalità al mercato degli immobili di provenienza donativa.
Gli effetti pratici della nuova disciplina
Dal punto di vista operativo, le nuove regole rendono gli immobili donati nuovamente appetibili sul mercato, facilitano l'accesso al credito e garantiscono maggiore serenità a chi acquista. Anche per chi intende vendere un immobile ricevuto in donazione, la riforma rappresenta un'opportunità concreta di valorizzazione del proprio patrimonio.
Allo stesso tempo, il sistema giuridico beneficia di una riduzione delle controversie e di una maggiore certezza dei diritti reali, elementi fondamentali per il buon funzionamento dell'economia.
Accesso al credito e mutui: immobili donati finalmente finanziabili
Uno degli effetti più rilevanti della nuova disciplina introdotta dalla Legge 182/2025 riguarda l'accesso al credito bancario. In passato, la provenienza donativa dell'immobile rappresentava uno dei principali ostacoli alla concessione di mutui, poiché le banche temevano il rischio di azioni di restituzione da parte degli eredi del donante, con conseguente perdita della garanzia ipotecaria.
Con l'eliminazione della possibilità di agire contro il terzo acquirente, l'immobile donato e successivamente venduto acquista una stabilità giuridica assimilabile a quella di qualsiasi altro bene immobiliare. Ciò consente agli istituti di credito di accettare più facilmente tali immobili come garanzia ipotecaria, riducendo in modo significativo il rischio legale dell'operazione.
Ne deriva una maggiore disponibilità delle banche a finanziare l'acquisto di immobili di provenienza donativa, con evidenti benefici per il mercato immobiliare e per i cittadini, che potranno accedere più agevolmente al mutuo senza dover ricorrere a soluzioni alternative o complesse tutele contrattuali. Anche sotto questo profilo, la riforma contribuisce a rendere più fluido, trasparente e sicuro il sistema delle compravendite immobiliari.
Conclusioni
La Legge 182/2025 rappresenta una riforma di grande rilievo per il diritto successorio italiano. La tutela dell'acquirente in buona fede diventa finalmente effettiva e la donazione cessa di essere un ostacolo strutturale alla circolazione degli immobili.
In questo nuovo scenario, il ruolo dell'avvocato resta centrale: accompagnare famiglie e cittadini in scelte patrimoniali consapevoli, giuridicamente sicure e orientate alla stabilità nel tempo.
La nuova disciplina sugli immobili donati offre importanti opportunità, ma richiede un'attenta valutazione giuridica del singolo caso concreto. Ogni situazione successoria presenta infatti profili specifici che possono incidere in modo determinante sulla validità degli atti, sulla tutela dei legittimari e sulla sicurezza delle operazioni immobiliari.
Chi ha ricevuto un immobile in donazione, chi intende venderlo o acquistarlo, così come chi ritiene di aver subito una lesione dei propri diritti successori, può beneficiare di una consulenza legale qualificata e preventiva.
Per chiarimenti, approfondimenti o assistenza personalizzata in materia di donazioni, successioni e compravendite immobiliari, è possibile contattare lo Studio Legale Orsini, avvocato esperto in diritto delle successioni, per una valutazione completa e riservata della propria posizione.